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2019年房地產行業投資策略 防守反擊,伺機而動(強于大市)

2019年地產行業投資策略
神彩争霸 2019年地產股票會漲嗎、會跌嗎?


地產:防守反擊,伺機而動(強于大市)
 
【平安觀點】
 
1、政策托而不舉,以穩為主。經濟下行壓力加大、樓市降溫背景下,預計2019年政策面有望從過緊回歸平衡。但考慮“房住不炒”的總基調,結合前幾輪周期底部強刺激帶來的房價暴漲、居民杠桿大幅攀升等副作用,我們對調控大幅松綁相對偏謹慎。預計2019年政策放松路徑將類似2012年,以地方政策微調、貨幣政策松動為主,整體托而不舉,難有地產“再泡沫”。
 
2、投資增速下臺階,預計增長2%地產投資包括土地購置費用和施工建安投資。2018年下半年來百城土地成交持續下滑,十大標桿房企前11月拿地銷售比為147%,較2017年下降37個百分點,疊加2018年高基數,預計2019年土地購置費將大幅回落。考慮到三四線樓市景氣度中期向下,當前為三四線房企最后脫逃機會,預計短期三四線新開工仍將相對積極,疊加住宅已開工未售庫存低位,將為全國商品房新開工提供一定支撐。預計2019年新開工同比下降2%,投資同比增長2%。
 
3、銷售軟著陸,陣痛之后再平衡。我們相對看淡2019年基本面,其中一二線好于三四線,下半年優于上半年。2018年國慶后樓市已明顯降溫,2019年大概率延續調整趨勢,其中一二線城市已歷經兩年調整,預計以筑底盤整為主;三四線供應增加、需求萎縮,加上此前未有明顯調整,量價均將面臨較大壓力。隨著量價調整充分、政策微調及貨幣環境改善,下半年基本面有望迎來緩慢復蘇,一二線成交將早于三四線回升,預計2019年全國銷售面積同比降6.9%。
 
4、資金端未至陌路,壓力點在2019H1由于開發商2018H2主動收縮拿地、加快銷售回款、儲備資金過冬,房企整體資金狀況好于前三輪周期底部。2018Q3末上市房企在手現金對一年內到期長短期債務覆蓋比例為115%,遠好于2008、2011和2014年。多次降準、國債利率回落背景下,按揭利率及房企融資成本亦緩慢回落;測算2019年房企信托及債券到期7858億,若2019H1銷售超預期下滑、且融資渠道依舊偏緊,不排除個別中小房企面臨資金鏈斷裂風險。
 
5、投資建議:展望2019年,樓市趨勢下行將更加考驗各大開發商應對能力,唯有融資渠道暢通、布局一二線、定位主流產品的房企方能穿越周期保持增長,行業集中度有望繼續提升。盡管行業基本面下行,但板塊估值已處于歷史低位,且從前三輪周期底部來看,行業觸底過程中板塊均存在反彈,我們看好2019年地產板塊整體表現,維持“強于大市”評級,全年機會在于政策與基本面的博弈,以防守反擊為主。從節奏上來看,上半年樓市將繼續觸底,整體以防守為主,但震蕩行情中有政策博弈的反彈機會,建議配置資金狀況佳、業績確定性強、一二線貨值占比高的低估值龍頭及高股息率個股,如萬科、保利、金地、招商等;下半年隨著政策環境改善、盈利下調及資金鏈風險釋放,將迎來基本面復蘇的反彈,高周轉快銷售彈性標的表現更佳,如新城、中南、榮盛等。
 
6、風險提示:1)2019年上半年存在樓市超調而政策遲遲未見松動的風險;2)樓市大幅調整帶來的資產大幅減值及凈利率下滑的風險;3)若樓市降溫超預期,且融資渠道依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鏈風險。


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2019年地產行業投資策略




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